Compra e venda de imóvel: promessa, escritura e registro
Comprar um imóvel costuma ser a maior transação financeira da vida de uma pessoa — e também a que mais gera dúvidas sobre documentos. Contrato particular, promessa de compra e venda, escritura pública, registro: são etapas diferentes, com efeitos jurídicos distintos. Entender cada uma evita prejuízos sérios.
Contrato particular, escritura e registro: qual a diferença
Um contrato particular de compra e venda tem efeito obrigacional: ele obriga as partes a cumprirem o combinado, mas, por si só, não transfere a propriedade. Para imóveis de valor mais elevado, o Código Civil exige escritura pública lavrada em cartório de notas (art. 108). E é o registro dessa escritura no Cartório de Registro de Imóveis que efetivamente transfere a propriedade (art. 1.245). Em resumo: quem não registra não é dono.
Há exceções em que o contrato particular tem força de escritura, como nos financiamentos imobiliários pelo Sistema Financeiro da Habitação. Fora desses casos, o caminho seguro é escritura mais registro.
A promessa de compra e venda
Muitas vezes o negócio começa por um compromisso (promessa) de compra e venda, usado para travar o acordo enquanto se reúne documentação, se obtém financiamento ou se aguarda a escritura definitiva. Quando registrado, o compromisso irretratável gera direito à adjudicação — ou seja, o comprador pode exigir a transferência mesmo que o vendedor se recuse depois.
Cláusulas e cuidados essenciais
- Qualificação das partes e descrição do imóvel com o número da matrícula.
- Preço e forma de pagamento, incluindo eventual entrada, parcelas e financiamento.
- Arras (sinal). O valor pago como sinal tem regras próprias: em caso de desistência, pode ser perdido pelo comprador ou devolvido em dobro pelo vendedor (arts. 417 a 420 do Código Civil).
- Prazo para a escritura e para a entrega das chaves.
- Responsabilidade por dívidas anteriores (IPTU, condomínio) e por despesas de cartório.
- Foro e cláusula de rescisão.
Antes de assinar, confira as certidões: matrícula atualizada do imóvel (para ver quem é o dono e se há penhoras, hipotecas ou outros ônus), certidões negativas do vendedor, e a regularidade de IPTU e condomínio. Esse é o passo que evita comprar um problema.
Impostos e custos
Na compra costuma incidir o ITBI (imposto municipal de transmissão), pago em geral pelo comprador, além das custas de escritura e registro. Vale orçar esses valores antes de fechar o negócio, pois representam um percentual relevante sobre o preço.
Conclusão
Formalizar bem uma compra e venda é, acima de tudo, garantir que o comprador se torne dono de fato e de direito, sem surpresas. Use o contrato particular ou a promessa para organizar o negócio, confira toda a documentação e leve o negócio até o registro em cartório.
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